设计密度:绿色经济适用住房在东港公寓

杰弗里·巴顿

在设计任何建筑，特别是绿色建筑时，我们通常首先考虑自然元素:阳光、水、风和土壤。

太阳曝光度是多少?我们如何收集雨水?盛行的风的方向是什么?地球本身可以用作建筑材料吗?它的热量可以用作地热吗?

这些问题的答案往往定义了绿色建筑。但当我们拓展如何创建绿色社区的思维时，我们必须更全面地思考。全国各地进步的市政当局都在支持这样一个主张:我们所拥有的最环保的建筑材料不是自然资源，而是一种人工资源:密度。

东港公寓(East Haven Apartments)的标志性绿色特征是密度，我们有几处引以为豪。在官方人口不足5000人的斯瓦纳诺亚，我们创建了班科姆县最密集的新公寓开发项目之一。那么这是怎么发生的呢?

在Swannanoa定居

它从地点开始。斯瓦纳诺亚有着丰富的创新传统。1936年，查尔斯·d·欧文二世将Beacon制造公司搬到了斯瓦纳诺亚谷，创建了后来世界上最大的工厂。就在几年前，在离灯塔磨坊不远的路上，由约翰·安德鲁·赖斯(John Andrew Rice)领导的一群实验艺术家成立了黑山学院(Black Mountain College)，这里成了被纳粹驱逐出德国的包豪斯(Bauhaus)流亡艺术家的飞地。在那之前的几年，EW Grove因其广受欢迎的无味清凉滋补品而赚了数百万美元，被山上健康的空气所吸引，搬到了阿什维尔。格罗夫用他的财富建造了格罗夫公园酒店、格罗夫拱廊和斯瓦纳诺亚计划中的格罗夫蒙特社区。

所有这些——全球工业、实验艺术教育、城市规划实验——都发生在斯瓦纳诺亚农村社区的背景下。说到创新，斯瓦纳诺亚证明了“农村”远不是“小”的同义词。

2013年，我们开始评估在阿什维尔东部建造经济适用公寓的潜力。出于多种原因，我们觉得斯瓦纳诺亚很有意义。尽管该地区的就业中心不断增长，特别是退伍军人管理局医疗中心、英格尔斯市场仓库和本科姆县S学校——在很长一段时间里，阿什维尔东部没有新的负担得起的租赁开发项目。法国Broad River大都会规划组织2007年的US-70走廊研究报告也描绘了US-70从带状商业向混合用途过渡的未来愿景。

政策和规划
在规划东港公寓的早期阶段，我们召开了一个社区规划会议，与斯瓦纳诺亚的朋友和邻居小组进行了磋商，并制定了一个计划，在县的农村地区建造一个面积3.18英亩的小型商业地块，其密度似乎合理。在邦科姆县的支持下，我们得以获得批准，超出了基础分区(每英亩12个单元)，并创建了一个60个单元(每英亩18.9个单元)的经济适用房计划。

住房税收抵免是一种金融工具，使我们能够以远低于市场水平的租金建造有吸引力的公寓，而获得这些税收抵免的过程竞争非常激烈，往往需要多年的耐心训练。我们对东港湾的申请也不例外。每年，北卡罗来纳州申请住房税收抵免资金的项目数量都超过可获得的税收抵免金额，比例约为三比一。我们连续三年申请税收抵免资金都没有成功，直到2017年第四次申请才获得拨款。

然而，拖延最终对我们有利。2016年，邦科姆县规划部制定了一项名为“社区导向发展”的创新密度奖励。当Buncombe县采用“社区导向发展”方案时，我们率先获得批准，建造了95套公寓，增加了250%的密度(每英亩29.9套)。

邦科姆县面向社区的发展政策是一种创新的办法，旨在鼓励在某些位置良好的地区，特别是有交通服务的地区进行更密集的发展。该政策将雨水收集、可再生能源、开放空间和湿地保护等可持续特征纳入其中，并予以加分。该政策的最大奖金被授予包括经济适用房在内的开发项目，这与Buncombe县的高需求和县委员会对经济适用房作为其六大战略重点之一的认可相一致。根据定义，该政策鼓励建设适度密集的绿色经济适用房。

绿色的特性

除了其密度，东港还有几个绿色功能，包括46块面板，17.94千瓦光伏太阳能阵列，ENERGY STAR®电器，WaterSense低流量管道装置，吊扇和大型可操作窗户，通过延长自然通风季节，帮助减少能源消耗。建筑采用预制木框架墙板建造，以消除建筑浪费和减少现场安装时间。

东港公寓(East Haven Apartments)包含一间、两间和三间卧室的公寓，位于两座l型四层建筑中，周围环绕着一个大庭院。东黑文的95套公寓月租金从250美元到700美元不等。我们承诺在至少50年内保持公寓的可负担性，我们为退伍军人保留了10套公寓。现场设施包括游乐场，洗衣设施，健身中心，烧烤野餐区。主要的包层材料是纤维水泥墙板和砖。

在人口密集的城市地区之外，容纳多式联运可能有点困难，但我们的目标是让东港成为向多式联运过渡的一部分。我们提供了一个合适的停车位比例(每个卧室0.7个停车位)，以尽量限制停车位的大小。邦科姆县在东黑文前的ART的170公交线路上安装了一个新的公交候车亭，这将为我们的居民提供就业和服务，而无需依赖汽车。

通过最近一笔赠款的援助，我们还将帮助本科姆县和北卡罗莱纳州交通部与斯瓦纳诺亚之友和邻居合作，改善行人安全。东黑文也位于Swannanoa河绿道规划路线附近，该路线旨在连接阿什维尔的绿道网络和黑山。

合理的农村密度

沿着一条五车道的区域大道修建一栋四层楼的建筑，几乎不会让人觉得不协调，这表明即使是农村社区也有商业区域，可以应对敏感的开发密度。

尽管有必要在容纳不断增长的人口的同时保护山脊线不受开发影响，但如果没有像Buncombe县的社区导向发展政策这样的创新绿色发展工具，超出农村社区基础分区面积250%的建议很难得到实施。

东港公寓是一个合理的乡村密度模型，为未来提供了一个乐观的愿景:位于绿色社区的绿色建筑中的经济适用住房。

项目团队突破框:
开发商-山区住房机会
建筑师-住宅工作室，PA
土木工程师-土木设计概念
景观设计师- Sitework工作室
结构工程师-结构咨询集团
M/E/P工程师-副总工程
总承包商- WeaverCooke Construction
太阳能光伏系统承包商-可再生设计协会
能源测试和验证-性能点

东港公寓-斯瓦纳诺亚，北卡罗来纳州从丽莎Keeter在Vimeo．

杰弗里·巴顿(Geoffrey Barton)是Mountain Housing Opportunities的房地产开发总监，这是一家非盈利社区发展组织，成立于1988年，使命是建造和改善住房、社区、社区和生活。杰弗里是一名注册建筑师，致力于规划和建设北卡罗莱纳州西部的绿色经济适用公寓社区。与Geoffrey联络mtnhousing.org．

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