小规模住宅:填充住宅，ADUs和微型住宅

乔·阿奇博尔德

通常，当人们想到可持续建筑时，他们会想到材料来源、建筑在地产上的位置、可再生能源和其他更常见的指标。

然而，同样重要的一个因素是建筑位于社区内的位置。

说到住房，尤其是在阿什维尔附近的山区，寻找合适的建筑用地变得越来越困难。

许多建筑商和客户已经意识到，在现有的社区内建造更小的建筑、利用填充地块和开发不仅是融入社区的一种很好的方式，而且还可以减少汽车出行的需求，减少郊区蔓延的蔓延，为以前被忽视的地区带来更多的活力。

此外，随着越来越多的人独居、单身时间延长或选择不生孩子，小户型住房正成为更受欢迎的选择。

让我们快速浏览一下阿什维尔市最近的一些举措，这些举措旨在促进小规模住宅开发，以创造一个更密集、更有活力的城市核心。

加密住房

填充住宅，简单来说，就是填充现有建筑之间的空隙。

在城市规划术语中，它指的是将开放土地重新用于新建设，通常是在城市区域内。有时这些开放的空间以前是建在上面的，但随着时间的推移已经空置了。更常见的情况是，通过重新分配财产边界来创建新的可建设区域，比如当业主决定将他们的财产再划分为两个或更多的地块时，以前只有一个地块。

20世纪初，许多阿什维尔的郊区开发项目的面积都超过了一英亩，随着时间的推移，随着城市向外扩张，这些开发项目不再是郊区，而是现在被认为是城市环境的一部分。(以凯尼尔沃思和湖岸公园为例)。

为了创造更多的可用土地用于住房开发，阿什维尔市城市规划部于2017年通过了统一发展条例(UDO)的新分区规定，允许业主决定细分其财产时减少地块大小。

允许的地块宽度减少，同时减少了整体地块面积。根据场地上现有建筑的位置，这些削减可能会更多。街边停车的要求仍然存在，但也有一些调整，同样取决于现有的地段条件。

adu

附属住宅单元，简称adu，是住宅的主要部分(被称为附属单元，地下室或阁楼公寓)或一个单独的建筑，在大小和规模上比主要建筑小(被称为独立单元)。

分离单元通常与ADUs有关;车库公寓或奶奶公寓是这些单元的典型名称。所有的adu都需要有一个独立的电力服务仪表，分离单元通常需要单独的水和下水道连接。

最后两个因素会使adu的建造成本低于客户的期望。尽管它们的面积有限(目前最大的面积是800平方英尺)，但就建筑和公用设施需求而言，它们确实是另一套房子。

为了促进这种类型的发展，阿什维尔的城市规划部通过了新的法规，规定了附属和独立adu的规模和位置。

阿什维尔市的城市规划师瓦迪拉·萨特维卡(Vadilla Satvika)谈到2016年批准的新规定时说:“为了解决住房短缺的问题，2015年我们决定更新adu的标准，让它们更容易建造，并允许在城市的后院分布更多的住房。”“我们意识到，允许使用ADUs的一个关键挑战是，当前的标准(当时)只允许在合格的批次使用ADUs。实际上，有20%的房产被禁止进入ADU，只是因为它们的地块不符合标准，可能是地块的正面太窄，或者一个可以被改造成ADU的车库，这些都是在侵蚀一个倒退。所以我们将ADUs从UDO的文章中移到了另一个地方。现在，所有的住宅区都可以建造adu。”

这一变化导致正在建设的adu数量增加，但在这一过程中仍存在挑战，阻碍了该市将创建的单元数量的初步估计的进展。

其中最大的挑战是成本;业主要么手头有现金，要么有能力对现有建筑进行房屋改造或其他贷款，以便有资金建设ADU。银行家们表示，在独立的ADU上直接获得抵押贷款是相当困难的，这阻碍了许多人建设它们的能力，即使他们有空间和愿望。

小房子

在现有住宅区域内增加住房选择和密度的另一个潜在选择是微型住宅。

微型住宅通常被认为是小于300平方英尺的居住单元，大多数微型住宅都是胆汁。然而，尽管它们被安装在临时地基上，大多数却从未被移动过。

虽然近年来在大阿什维尔地区发展了一些微型住宅社区，但它们并没有成为小型住宅填充开发的重要组成部分。

它们日益流行的挑战包括成本和公用设施连接的可用性，以及限制使用拖车(休闲野营拖车)作为长期住房的规定。(目前，在城市居民区停放住房用的房车拖车，不允许长期使用。虽然微型住宅通常不被认为是房车拖车，但这是最接近的类似结构类型。)

迄今为止，阿什维尔市还没有直接制定任何与微型住宅相关的重要法规，也没有州或国家建筑法规。许多建筑规范开发委员会都在讨论微型住宅，未来几年可能会出台具体的建筑规范。

社会的挑战

与任何新开发项目一样，填充住宅、adu和微型住宅也有批评者。

尽管普遍反对增加密度，但反对这些形式的小规模住宅的主要理由与公共设施基础设施的缺乏或陈旧有关。这些问题通常与水和污水管道的容量有关。

事实上，城市的一些地区存在基础设施问题，替换现有的公用设施比在郊区建设新的基础设施要困难得多，但在现有社区和城市核心地区开发新住房的生命周期影响远低于任何“绿色”郊区开发，这也是事实。

另一个基础设施问题是雨水容量。适当的设计和建造填料开发不应该对雨水造成负面影响，特别是与新的高速公路或大规模郊区零售开发的影响相比，更密集的城市社区提供了对比。

的外卖

如果你是一个环保的建筑商，开发商或客户，正在寻找一个新的途径来减少对我们社区土地的影响，考虑一下创建小规模住房的选择。

它们不仅是当前不断增长的趋势，而且确实是可以做出的最佳可持续住房选择之一。

Joe是Narwhal Design|Build, PLLC的所有者，这是一家以工艺为基础的设计和制造公司，专门从事小型住宅和装修设计工作和定制木工。他是北卡罗来纳州、马里兰州和华盛顿特区的注册建筑师，任职于阿什维尔市规划和分区委员会。他住在一个中等密度的北阿什维尔社区，楼上是一套20世纪初的复式公寓。与Joe联系narwhalbuilt.com．

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